A manutenção, que tem sofrido uma enorme evolução nos últimos anos, é um factor decisivo na gestão dos edifícios, que têm um grau de sofisticação e de sistemas cada vez maior e que implicam, consequentemente, um peso vez mais elevado nos custos, durante o seu ciclo de vida. Assim, a adoção de um gestor do edifício, através por exemplo da contratação de um Facility Manager,  de políticas de manutenção, claras e planeadas, bem como a sensibilização dos utilizadores do espaço para este tema, é crucial!

Descubra neste artigo as diferentes fases da manutenção, as suas vantagens e desvantagens, respectivamente, bem como o impacto que esta traz  ao bom desempenho dos equipamentos, sistemas e instalações durante a sua vida útil.

 

O que é a manutenção?

 

A manutenção é a combinação de todas as ações técnicas, administrativas e de gestão, durante o ciclo de vida de um bem, destinadas a mantê-lo ou a repô-lo num estado em que possa desempenhar a função requerida (Norma NP EN 13306, 2010).

Esta ação é, sem dúvida, cada vez mais um elemento decisivo na gestão dos edifícios e constitui um peso importante nos custos, durante todo o seu ciclo de vida.

 

Manutenção preventiva versus Manutenção correctiva

 

A manutenção preventiva, também designada por manutenção proativa, tem como principal objetivo atuar antes da ocorrência de anomalias de forma a evitar as mesmas. São as suas principais vantagens:

1. 1. aumento da vida útil dos ativos
   2. diminuição de paragens não planeadas
   3. aumento de eficiência
   4. redução de custos a longo prazo
   5. maior segurança
   6. maior comodidade

 

Em termos de desvantagens vale a pena destacar:

1. 1. exige maior planemento
   2. necessidade de reajustar rotinas
   3. não aplicável a qualquer equipamento
   4. pode gerar acções desnecessárias

 

Já a manutenção correctiva, também designada de manutenção reativa, é uma intervenção que é realizada depois de ocorrer a anomalia. Tem como principais vantagens:

1. 1. ser utilizada como alternativa à manutenção preventiva, quando não é barato adotar medidas preventivas.
   2. permite intervenções sem colocar em pausa a vida ou a utilização do edifício
   3. aumenta o tempo de vida do edificado em boas condições, sem uma renovação profunda do mesmo

 

Já as desvantagens a destacar são:

1. 1. realizada após deteção da anomalia
   2. aplicada em casos de falha imprevisível
   3. custos elevados a longo prazo
   4. tempo de repação mais elevados e não programaveis

 

Impacto da manutenção nos edifícios

 

Nos países europeus mais avançados existe há muito, uma preocupação com a manutenção que pretende dar resposta às necessidades do parque edificado existente, através de mecanismos de apoios nesta área.

O termo “manutenção” é ainda um conceito recente em Portugal. Este é um setor de atividade que, comparativamente com outros países europeus, tem pouca relevância no nosso país.

É fundamental uma cultura de manutenção, para que os seus utilizadores tenham consciência do comportamento dos elementos de construção, das anomalias, da degradação a que estes estão sujeitos, e que entendam a utilidade e as vantagens da manutenção para que se mantenha um bom nível de qualidade sem que para isso haja um acrescimento dos custos globais.

 

Na fase de projeto é muito importante a escolha dos elementos de construção tendo em consideração o seu desempenho, bem como o período de vida útil que foi estabelecido para o edifício, período durante o qual este deve ser capaz de responder às exigências funcionais para as quais foi projetado.

Na fase de construção é crucial o cumprimento do projeto e com as técnicas adequadas definidas pelo fabricante.

A última fase, diz respeito à utilização do edifício. Para que um edifício desempenhe as funções pretendidas é essencial realizar a conservação do mesmo, pois a não realização desta tem um impacto direto nas condições de segurança, uso e de conforto dos utilizadores.

 

Assim, desde a fase de projeto até ao fim da vida útil do edifício deve-se ter em atenção o conceito de manutenção.  Neste momento, com o auxílio da tecnologia do BIM, obtemos um maior rigor no controlo da manutenção do edifício, que se traduz em menores custos e maior sustentabilidade.

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